私も不動産小口化商品を持っています。

税制と追いかけっこな気もしますが、時代とともに新しい商品が出ます。

貸付用不動産等の評価方法を厳格化
不動産小口化商品の評価も通常取引価額に

令和8年度の税制改正では、低中所得層への減税措置などに関心
が寄せられているが、資産関係の改正項目の一つである貸付用不動
産、不動産小口化商品の評価方法の見直しにも留意したい。
貸付用不動産の市場価格と相続税の評価額との乖離を利用して、
大幅に税額を圧縮する案件も見られる実態から、今回の改正では、
貸付用不動産と不動産小口化商品の評価方法が時価評価となり厳
格化されることになる。
まず、課税時期前5年以内に有償で取得または新築をした一定の
貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当
する金額によって評価することとされる。ただし、課税上の弊害が
ない限り、貸付用不動産の取得価額を基に地価の変動等を考慮して
計算した価額の 80%に相当する金額で評価することができる。
また、不動産小口化商品については、その取得時期にかかわらず
課税時期における通常の取引価額によって評価することとされる。
評価する価額としては、課税上の弊害がない限りとされている
が、「出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格・
買取価格等」、「事業者等が把握している適正な売買実例価額」、「定
期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して求めた金額」に
よって評価する。ただし、これらに当たらない場合には、上記の一
定の貸付用不動産に準じて評価(取得時期や評価の安全性を考慮)
するとされる。
この改正は、令和9年1月1日以後に相続等により取得をする財
産の評価に適用される。なお、一定の貸付用不動産改正については、
この改正を通達に定める日までに、被相続人等が所有する土地(同
日の5年前から所有しているものに限る)に新築をした家屋(同日
において建築中のものを含む)には適用しないとされている。
今後の詳細な取り扱いなどその動向を注視したいところだ。