税理士法人吉井財務研究所

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「タワマン節税」防止に新しい算定ルール 評価額を実勢価格の6割以上に引上げ案

「タワマン節税」防止に新しい算定ルール
評価額を実勢価格の6割以上に引上げ案

国税庁はこのほど、マンションの相続税評価額について、市場価
格との乖離の実態を踏まえた上で適正化を検討していた有識者会
議の見直し案を公表した。この見直しの背景には、マンションの評
価額が実勢価格の平均4割程度にとどまることから、その評価額の
低さを利用したいわゆる「マンション節税」や「タワマン節税」が
富裕層を中心に広がっていたことがある。今回、相続税の新たな算
定ルールを定め、その節税防止を狙う。
現行の相続等で取得した財産の時価(マンション(一室)の評価
額)は、不動産鑑定価格や売却価格が通常不明であることから、建
物(区分所有建物)の固定資産評価額と路線価等から計算した敷地
(敷地利用権)の価額の合計額としている。しかし、建物の市場価
格は、建物の総階数やマンション一室の所在階、築年数が考慮され
ており、これらの反映が不十分だと、評価額が市場価格に比べて低
くなるケースがある。
また、マンション一室を所有するための敷地利用権は、共有持分
で按分した面積に平米単価を乗じて評価されるが、この面積は一般
的に高層マンションほどより細分化され狭小となるため、敷地持分
が狭小なケースは立地条件の良好な場所でも、評価額が市場価格に
比べて低くなる。このように、建物の効用の反映や立地条件の反映
が不十分なことが、マンションの相続税評価額と実勢価格の乖離の
要因となっている。
そこで、見直し案では、相続税評価額が市場価格と乖離する要因
となっている「築年数」、「総階数(総階数指数)」、「所在階」、「敷
地持分狭小度」の4つの指数に基づいて、評価額を補正する方向で
通達の整備を行う。
具体的には、これら4指数に基づき統計的手法により乖離率を予
測し、その結果、評価額が市場価格理論値の「60%」(一戸建ての
評価の現状を踏まえたもの)に達しない場合は「60%」に達するま
で評価額を補正することとする。