相談事例集-所得税

不動産所得の損益通算での土地の負債利子 不動産所得が赤字の場合は取扱いに要注意 (岡山」 税理士 所得税事例)

2016年11月01日

不動産所得の損益通算での土地の負債利子
不動産所得が赤字の場合は取扱いに要注意

(岡山 税理士 所得税事例)
周知のように、不動産所得が赤字の場合は、給与所得など他の所得と合算して、赤字と黒字を相殺(損益通算)することができる。だが、実際に不動産所得を損益通算した結果を計算するのは簡単ではない。
例えば、アパート経営をするにあたって土地・建物を取得するために銀行等から借入をする場合があるが、当然、借入金の返済時には利息の支払いが発生する。この支払利息の取扱いが要注意なのだ。
支払利息は不動産所得を計算する上で原則全額必要経費として認められている。ただし、不動産所得が黒字であればいいのだが、経費が多くかかってしまったなど不動産所得が赤字になる場合には、この赤字のうち、土地等を取得するために要した借入金利子に対応する金額は相殺(損益通算)できないことになっている。
したがって、不動産所得が赤字の場合には、土地等の負債利子の計算だけを行って、相殺できない金額を求める必要がある。
土地等を取得するために要した負債の利子の額の計算は、「その年分の建物等と土地等を取得するために要した負債利子の額」×「土地等を取得するために要した負債の額/建物等と土地等を取得するために要した負債の額の合計額(当初借入金額)」で計算する。なお、当初借入金額は、まず建物部分相当に充当して、その残額が土地等を取得するために要した負債の額とみなすことができる。
整理すると、不動産所得は、まず黒字であるか赤字であるか所得金額を計算しなければならないので、原則どおり支払利息全額を必要経費に算入し、不動産所得の金額を計算する(不動産所得用の収支内訳書)。その後、上記の計算式を参考に不動産所得用の収支内訳書の所得金額(赤字額)から「土地等を取得するために要した負債利子の額(収支内訳書の一番下)」を差し引いた金額が不動産所得の金額となる。

(岡山 税理士 所得税事例)

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